Avocat pour expulser un locataire

Vous connaissez sûrement la difficulté pour expulser un locataire.  Si vous êtes propriétaire dans le ressort des Tribunaux de DUNKERQUE ou d’HAZEBROUCK d’un bien immobilier et vous souhaitez lancer une procédure d’expulsion et mandater un huissier pour délivrer une assignation en justice ou au contraire vous êtes vous-même la victime d’une procédure d’expulsion lancée par votre bailleur. Vous souhaitez rédiger un bail d’habitation afin de sécuriser vos relations avec votre locataire et vous prémunir contre les loyers impayés.

Le droit des baux d’habitation est un droit complexe et formaliste. La procédure d’expulsion étant paralysée pendant la trêve hivernale, il vous faut agir vite afin qu’un avocat réactif vous guide de la rédaction du bail et de ses clauses résolutoires à l’expulsion par voie d’huissier en passant par le commandement de payer et l’assignation.

Les quelques informations qui suivent vous guideront sur les différentes étapes pour expulser un locataire.

Le locataire doit respecter une série d’obligations prévue par l’article 7. Les plus communément violées sont :

• Le paiement du loyer et des charges
• L’usage paisible du local
• L’entretien courant du logement
• L’assurance locative

Toutes ces obligations peuvent entraîner la résiliation judiciaire du bail. Cependant, il faut bien comprendre que la résiliation judiciaire et l’expulsion sont deux notions indépendantes.

Prenons un exemple simple. Votre locataire ne vous paye pas le loyer mensuel qu’il vous doit. Vous lui envoyer une lettre recommandée qu’il retire à la poste mais ne se manifeste pas. Vous courez chez l’huissier afin qu’il délivre un « Commandement de payer visant la clause résolutoire » que vous avez intégrée dans votre bail. Deux mois plus tard, vous considérez à juste titre que le bail est résilié.

Votre démarche est exemplaire car, rappelons-le,

• Vous aviez pensé à intégrer une clause dans votre bail précisant que « le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »
• Vous avez rapidement entamé votre procédure par une mise en demeure amiable sans effet.
• Vous avez immédiatement mandaté un huissier pour qu’il « commande » à votre locataire de vous payer, à défaut de quoi le contrat de bail serait résilié.
• Vous avez patienté jusqu’à l’expiration du délai de deux mois et le bail est désormais résilié.

Pour autant, ces démarches nécessaires sont loin d’être suffisantes car si vous disposez des coordonnées d’un huissier français susceptible de réaliser une expulsion sur la base de ce commandement, vous allez faire le bonheur de tous les propriétaires français !

En réalité, et sous réserve que la dette locative soit réelle et le commandement valable, n’importe quel juge va constater la résiliation du contrat de bail. Mais ce n’est pas pour autant que vous pourrez expulser un locataire.

La procédure d’expulsion d’un locataire est une procédure très formaliste qui peut se résumer par le schéma suivant.

• Dès le retard de loyer conséquent : envoyer une lettre recommandée
  – Juger de l’opportunité d’octroyer un délai
  – A défaut de réponse ou de réaction, se rendre chez un huissier
• Faire délivrer un commandement de payer
  – Patienter deux mois
  – Prendre RDV chez un avocat
• Assigner immédiatement devant le Tribunal d’instance
  – Rédiger et faire délivrer une assignation
  – Patienter encore deux mois pour l’information de la sous-préfecture
• Lors de la première audience, plusieurs possibilités
  – Le locataire se présente sans avocat, le dossier est plaidé par votre avocat le jour même.
  – Le locataire choisit de prendre un avocat,
  – Ce dernier va solliciter un « renvoi » pour préparer le dossier
  – Deux à trois mois seront nécessaire avant d’être en mesure de plaider le dossier
• Dans les deux cas, vous obtiendrez un jugement ou une ordonnance susceptible d’être exécutée par un huissier après avoir été signifiée (envoyée officiellement par voie d’huissier) à votre locataire.

Ce n’est qu’à ce moment précis, si le locataire ne fait pas appel de la décision, que vous pourrez lancer une procédure d’expulsion à son encontre.

Il convient tout de même de préciser que l’expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 15 mars de l’année pour cause de trêve hivernale.

Même si la mission de votre avocat s’arrête traditionnellement à l’obtention du jugement et qu’un huissier de justice doit prendre le relai pour expulser, il ne faut pas s’imaginer qu’expulser un locataire aura lieu le lendemain du jugement.

Même à imaginer que le locataire ne fasse pas appel (Délai de 15 jours ou un mois selon la décision), il faut d’abord faire délivrer un commandement de quitter les lieux et patienter deux mois pour vérifier que le locataire ne quitte pas spontanément les lieux.

Si l’occupant s’oppose à l’expulsion, l’huissier dresse un procès-verbal de difficulté et demande l’autorisation à la préfecture d’utiliser la force publique.

Vous l’aurez compris, expulser un locataire est une procédure longue et formaliste qui ne s’improvise pas et pour laquelle il convient de ne pas perdre de temps.

Je me tiens bien évidemment à votre disposition pour étudier votre dossier et vous aider à régler vos problèmes locatifs en perdant le moins de temps possible.

La matière est très changeante et il est essentiel d’être informé.