Me Julien SABOS, Avocat à Dunkerque, vous aide à rédiger vos baux d’habitation, à gérer un locataire indésirable ou tout autre contentieux lié au bail.
La nouvelle loi ALUR va profondément réformer le droit du bail. Si le gouvernement semble abandonner le caractère obligatoire de la Garantie universelle des loyers, il n’en demeure pas moins que de nombreuses modifications dans le droit du bail sont à craindre.
Chaque stade de la naissance ou de la vie du contrat de bail devrait être modifié.
Au moment de la conclusion du Bail :
Il y a d’abord une extension du champ d’application de la loi de 1989 qui s’applique au location d’une résidence principale qui s’entendra comme étant une résidence dans laquelle le locataire est présent au moins 8 mois. Par ailleurs, les logements meublés seront inclus dans la loi de 1989 avec tout de même quelques particularités : Une durée plus courte, un dépôt de garantie (« caution ») de deux mois, un encadrement des loyers allégé. Toutes les autres dispositions s’appliquent.
Sur la sélection du locataire, le législateur tape un grand coup puisqu’il va lister de manière exhaustive les documents que l’on pourra réclamer au locataire. La sanction ? 3000€ d’amende pour les personnes physiques !
La rédaction du bail va être modifiée puisqu’un contrat type va être imposé par décret. Il en ira de même pour l’état des lieux types avec une grille officielle de vétusté. En outre, parmi les diagnostiques obligatoires devront figurer l’état de l’installation électrique et le diagnostiques amiante.
Des mentions obligatoires vont apparaître : loyer du locataire précédent, surface habitable (avec une tolérance de 5% seulement !). Il également important de noter qu’une notice sur les droits et devoir du locataire devra être fournie.
La rémunération des intermédiaires :
Il y aura deux types de dépenses :
- Celles à frais partagés au maximum par moitié : Rédaction du bail, état des lieux.
- Celles assumées par le bailleur : les visites et les annonces.
La vie du contrat
● C’est la grande nouveauté, l’encadrement des loyers. Le préfet fixe un loyer médian, un minoré et un majoré.
- Dans les zones règlementées, on ne pourra pas aller au-delà du majoré et lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, il est possible de faire une offre pour le porter au niveau du loyer minoré.
- Dans les zones libres, pas de plafond.
● Autre façon d’encadrer les loyers, il n’existe plus d’indexation automatique. La revalorisation des loyers sur la base de l’indice des loyers ne s’opèrera que pour l’avenir et non plus cinq ans en arrière comme actuellement.
● Pour finir, toute clause pénale de retard de loyer sera interdite.
La fin du contrat
La trève hivernale, c’est-à-dire l’interdiction d’expulser, serait prolongée de 15 jours.
Le congé délivré par le bailleur est durci :
- Le congé pourra être délivré par acte d’huissier, LRAR et, c’est la nouveauté, en main propre. Il devra contenir une notice d’information sur les voies de recours des locataires.
- Le congé pour reprise ou pour vente qui serait considéré comme frauduleux sera sanctionné par une amende de 6.000€ pour les personnes physiques. En outre, et afin d’éviter la fraude, le congé ne sera possible qu’après un renouvellement.
Si le locataire donne congé, il bénéficiera d’un préavis d’un mois dans toutes les zones règlementées. (3 mois ailleurs).
Le dépôt de garantie, dont la sanction (intérêt légal) n’était absolument pas dissuasive, va passer à 10% du montant du dernier loyer par mois de retard.
Un espoir pour les bailleurs ? La loi ne devrait pas s’appliquer aux baux en court. Cependant, le renouvellement faisant juridiquement courir un nouveau bail, la question se pose au moment de la tacite reconduction.
Me Julien Sabos
Avocat à Dunkerque
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