La contestation des emprunts souscrits par  les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) sont enfermées dans un délai court :

Si pour les particulier, le point de départ de la prescription est le jour de la révélation de l’erreur à l’emprunteur (Cass, 1ère Civ, 27 nov 2013 RG 12-22456), la solution est radicalement différente pour les sociétés qui empruntent. En effet, pour les professionnels, le délai est bien de cinq ans, mais commence au jour de signature de la convention. (Cass, Com, 3 décembre 2013 RG 12-23976).

C’est naturellement un facteur limitant les possibilités d’action.

Cependant, par chance, les taux légaux les plus bas ont été observés depuis 2010.

Les contrats signés entre 2010 et 2015 sont donc les plus intéressants à contester.

Puisque c’est l’un de ces taux qui s’appliquera aux contrats signés entre 2010 et 2015 (0,93%), il est clair qu’il ne faut pas hésiter un seul instant et contester les crédits souscrits par les SCI. Le potentiel du dossier est énorme.

Les crédits souscrits en 2011 sont d’ailleurs extrêmement rentables : 4 années d’intérêts à rembourser, la mise en place d’un taux particulièrement intéressant (0,38%).

En outre, les honoraires de votre avocat sont considérés comme un charge et seront donc déduits de vos revenus locatifs.

Ainsi, pour un couple propriétaire d’une SCI générant des loyers locatifs, l’économie d’impôt peut atteindre 45% du montant des honoraires de votre avocat.

Le risque est donc réduit car le coût de l’avocat est faible et l’espoir de gain est maximal.

N’attendez plus et contactez-nous.

Julien SABOS

Avocat

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Devant l’ampleur des dossiers qui sont envoyés au Cabinet à la suite du reportage diffusé sur CAPITAL (article à consulter ici), il est apparu essentiel de clarifier une question que pose nombre de nos clients.

 « Mon crédit a été remboursé par anticipation, puis-je tout de même contester le taux ? »

Ou encore « mon crédit est terminé, est-ce que je peux encore contester le taux ? »

Si divers arrêts de la Cour de Cassation pouvaient être invoqués pour justifier d’un raisonnement permettant de tenter une telle procédure, la Cour d’Appel de LYON vient de rendre un arrêt particulièrement intéressant dans ce domaine.

Il s’agissait en l’espèce d’un emprunt contracté du Crédit Agricole le 4 mai 2007 et pour un montant de 30.303 euros. Le Crédit Agricole avait prêté pour une durée de 10 ans au taux de 4,4 %. Un an après la souscription du prêt, soit en avril 2008, l’emprunteur a cessé de rembourser son crédit. Il a bien évidemment été assigné en justice dès le mois de décembre 2008 en paiement du solde du prêt.

Comme cela est de coutume, l’emprunteur a soulevé l’irrégularité du prêt contracté. Cependant, l’emprunteur a été particulièrement malin puisqu’il avait également souscrit un autre prêt immobilier au même moment d’un montant cette fois de 325.000 euros au taux de 3,92 %.

Profitant de la procédure qui avait été initiée par la Banque en décembre 2008, l’emprunteur a choisi également de contester le taux effectif global sur ce prêt de 325.000 euros. Particularité du dossier, cet emprunt avait fait l’objet d’un remboursement anticipé le 17 septembre 2012 puisque l’emprunteur avait vendu son bien immobilier et remboursé le solde à la Banque.

 La question était donc très simple : peut-on envisager de contester le taux effectif global d’un emprunt qui est d’ores et déjà intégralement remboursé ?

Le raisonnement de la Cour d’Appel de LYON est à mon sens exemplaire puisqu’elle considère que l’emprunteur était contraint de procéder au paiement anticipé du crédit pour obtenir la radiation de l’inscription hypothécaire et permettre ainsi la vente. En conséquence, elle considère que le paiement du solde n’a pas entrainé la confirmation d’une obligation entachée de nullité et qu’en conséquence toute demande relative à ce prêt est recevable. Un tel arrêt, s’il venait à être suivi par d’autres  juridictions, permettrait de porter en justice de nombreux dossiers qui aujourd’hui demeurent encore incertains.

Si bien évidemment, il n’y a à l’heure actuelle (et cet arrêt le prouve) aucun obstacle majeur à lancer une contestation de TEG à l’encontre d’un emprunt qui a été intégralement remboursé, il n’en demeure pas moins que le caractère novateur de cette prise de position mérite d’être confirmé par différentes Cour d’Appel et, à plus fortes raisons, par la Cour de Cassation.

Je me tiens toujours à votre disposition pour étudier tout contrat de crédit que vous souhaiteriez me soumettre.

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