La VEFA ou vente en état futur d’achèvement est l’appellation juridique de ce que l’on nomme l’achat sur plan.
Par définition, l’acheteur acquiert un bien qu’il n’a jamais vu et qui n’est d’ailleurs pas encore construit.
Compte tenu de la dangerosité de ce type d’achat, le législateur a imposé une réglementation notamment pour la question du déblocage de fonds.
Le plus souvent, l’apport personnel de l’acquéreur sert à financer la réservation du bien.
Un emprunt bancaire est ensuite souscrit et cet emprunt bancaire ne peut être débloqué qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Le déblocage n’est d’ailleurs pas libre.
4 phases existent :
– 35 % du montant de l’achat peuvent être libérés au maximum lors de l’achèvement des fondations,
– 70 % maximum du prix du bien peut être débloqué au moment de la mise hors d’eau et hors d’air,
– 95 % du prix peut être libéré lorsque l’immeuble est achevé,
– Les 5 % restant sont libérés une fois l’ensemble des réserves levées.
Au-delà de ces règles légales, il faut néanmoins retenir que le financement d’une acquisition en VEFA est nécessairement échelonné puisque la Banque débloque forcément les fonds durant le temps de la construction.
En conséquence, les acquisitions en VEFA entrainent pour conséquence de créer dans les emprunts immobiliers les concernant des périodes dites de préfinancement ou de différé d’amortissement.
L’idée est simple. La Banque débloque les fonds, elle calcule les intérêts sur le montant du déblocage, et vous ne payez que des intérêts sans jamais amortir l’emprunt.
Cette solution a un avantage indéniable pour la Banque puisqu’elle maximise son profit.
Elle perçoit des intérêts calculés sur 100 % du capital débloqué et l’ensemble des sommes que l’acheteur verse rémunère uniquement la Banque.
La Cour de Cassation, dans un arrêt de la première chambre civile du 16 avril 2015 qui concernait la Caisse d’Epargne et de Prévoyance d’Alpes Côte d’Azur, a cassé la décision d’une Cour d’Appel (celle d’Aix en Provence).
La Cour d’appel avait eu à connaître d’une demande formée par un emprunteur qui affirmait que la Banque devait tenir compte des intérêts et des frais liés à la période de préfinancement en matière de vente en l’état futur d’achèvement.
La Cour d’Appel avait considéré que ses frais n’étaient pas déterminables.
Le raisonnement fait partie de l’argumentation classique des banques qui affirme que par hypothèse elle ne peut pas savoir combien de temps va durer cette période de préfinancement ni à quelle date les déblocages vont intervenir.
Dès lors, elle néglige systématiquement de tenir compte des frais de la période de préfinancement dans le cadre du calcul du TEG.
La Cour de Cassation a censuré la décision et l’a cassé et a jugé que les frais de la période de préfinancement liée à l’octroi du prêt rentrait nécessairement dans le calcul du TEG.
En effet, dès lors que le contrat prévoit une phase de préfinancement, qu’en l’espèce elle s’y était fixée à 24 mois, il était tout à fait possible de déterminer les frais qui allaient être générés durant cette période de préfinancement.
Dans cet arrêt, il s’agissait pour l’essentiel du coût de l’assurance pendant la période de préfinancement qui était indéniablement connue.
Cette décision est particulièrement intéressante puisqu’elle peut être étendue à quasiment tous les prêts immobiliers finançant des ventes en état futur d’achèvement.
De manière quasiment systématique, la Banque refuse d’inclure ses frais dans le coût du TEG.
Cela lui permet de proposer une offre plus attractive et de s’arroger des clients qui ne se rendent pas compte du coût réel de cette période de 24 mois pendant laquelle l’emprunteur ne paie que des intérêts et que de l’assurance.
Cela revient à offrir à la Banque 24 mensualités d’intérêts en plus du coût total du crédit.
Ces méthodes sont hautement condamnables et sont d’ailleurs condamnées par la Cour de Cassation.
Il convient en conséquence d’étudier avec attention tous les crédits finançant une vente en état futur d’achèvement afin de vérifier s’ils tombent sous le coup de cette jurisprudence.
